Нежилое помещение в многоквартирном доме

[REKRUT]

Соседи продали свою квартирку организации. Новый собственник заверяет что в этом помещении будет бухгалтерия и у помещения будет отдельный вход. Но, я поговорил с ним и он мне намекнул что хоть закон и обязывает сделать отдельный вход, но есть много возможностей это обойти, одна из них то что он вот подал заявку на обустройство отдельного входа, но еще надо согласовать это со многими организациями и в каждой организации это могут тормозить и этому торможению можно, мол, помочь. И тогда, вроде бы и заявка на обустройство отдельного входа есть (не придерёшься) и входа нет.
1. Можно ли наложить запрет на доступ в нежилое помещение через общий вход в жилой подъезд? Даже если у него нет отдельного входа.
2. Может ли владелец нежилого помещения приступить к эксплуатации этого помещения до обустройства отдельного входа?
3. И если вход в нежилое помещение через подъезд по закону невозможен то можно ли требовать от владельца нежилого помещения и обязан ли он замуровать выход на общую лестничную площадку из нежилого помещения? Т.е. раз нельзя использовать лестничную площадку то значит надо совсем убрать дверь на площадку. А то этот буржуй говорит что дверь хоть как оставит, даже если и будет отдельный вход, мол, это будет его пожарный выход. Но при этом намекает что будет им пользоваться как обычно.
4. Есть ли какие ограничения срока на обустройство отдельного входа, а то он заявку подал и теперь будет нам эту заявку показывать несколько лет, мол, это не от него зависит, он всё что зависело от него всё сделал. И в суд не обратишься, так как он там этой своей заявкой будет махать...

[Alexxxxqqqq]

Эксплуатация нежилого помещения без обустройства отдельного входа не допускается.

Согласно п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен представить лично или через уполномоченное им лицо в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения: - заявление о переводе помещения; - правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); - план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения); - поэтажный план дома, в котором находится помещение; - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). Не позднее чем через 45 дней со дня представления документов должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до заявителя путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Форма указанного уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение. Полученное уведомление является "сигналом" о том, что перевод помещения закончен и его можно использовать в качестве нежилого. Правда, из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Окончание перевода помещения произойдет в момент подписания акта приемочной комиссией, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который направит этот акт в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Так вот, до этого момента помещение не является нежилым, соответственно Ваш буржуй эксплуатировать помещение не сможет и "этой своей заявкой" махать он врядли будет. А если машет, то знайте, что уведомления он еще не получил, и соответственно, не то что эксплуатировать, даже ремонт начинать не имеет права.

[REKRUT]

Ремонт уже идёт полным ходом, но по "стукам-брякам" можно судить что стены вроде не сносят, а только проводку поменяли полностью и еще что-то. Как я понял, он вероятно даже еще не подавал заявку (или как там это называется) на перевод помещения в нежилое. Наверное надеется что так прокатит. Так как не только не убирает входную дверь (которую по закону он не имеет права использовать), а даже поменял её на супер-пуперную дверь за 35 тысяч рублей (ценник магазинный все еще приклеен на двери). Т.е. он будет использовать выход и проход по общежилым помещениям которыми являются лестничные площадки и дверь в подъезд. Можно ли как-то заранее повлиять на него, пока он еще не закончил ремонт и не начал эту свою производственную деятельность... Так как деятельность будет еще та, если судить по очередям оптовиков, которые сейчас толпятся у его магазина.
Мне плевать на его деятельность и я не собираюсь мешать ему как-либо, если только он будет использовать отдельный вход и не будет использовать лестничную площадку и конечно не будет шуметь и вонять из своего помещения.
А то вот опять будет полный подъезд шпаны и наркоманов, вонь и мусор и не поможет кодовый замок на подъезде и домофон.

Добавлено через 4 минуты
А что можно будет сделать (кроме обращения в суд) если он не переведёт помещение в нежилое, а деятельность свою производственную начнёт?
Так как я обсудил с ним этот вопрос, а он говорит что ведь ко мне могут приходить гости, друзья, мол, не должен же он отчитываться почему они к нему приходят, мол, это не клиенты будут, а гости.
Вот тупица...

[Alexxxxqqqq]

Ремонт он может делать как собственник жилого помещения, а вот использовать его не по назначению не может. Устанавливается это (использование его не по назначению) проверками вышестоящими органами по заявлению граждан, т.е. по вашим жалобам. А отличить жилое помещение от офиса, думаю труда не составит.
Куда жаловаться:
1.Администрация района (жил. отдел)
2.КУГИ
3.Государственная жилищная инспекция
4.Межведомственная коммисия
5.Жилищный комитет
6.Налоговая инспекция
7.Прокуратура
8.Роспотребнадзор
9.Госсанэпиднадзор или рай-ая Санэпидемстанция
10.Суд
(в разл. админ. округах названия органов могут различаться)
Жаловаться можно во все вышестоящие инстанции, обязательно в письменной форме. Посоветуйтесь с юристом, т.к. муниципальное законы могут отличаться. Так, например, в московском округе для обустройства отдельного входа необходимо согласие собственников примыкающих помещений.
P.S. Закон на вашей стороне! Да и предпринемателю такая кутерьма скорее всего не нужна. Действуйте! Удачи!

[REKRUT]

Ну, может и сделает он отдельный вход, а что на счёт старой двери, которая ведёт в помещение через подъезд? Обязан ли он её ликвидировать или хоть бы сделать так чтоб проход через неё не был возможен, ну, заварить электросваркой или еще что. Так как если даже на замок закроет, то это не совсем то, в любой момент захочет сократить путь так откроет и будет ходить. Что по этому поводу говорит закон?

[Alexxxxqqqq]

Закон обязывает собственника нежилого помещения оборудовать отдельный вход и пользоваться им. Так же в законе нет прямого указания на то, что делать со старым входом. Исходя из этого собственник может оставить старый вход как неиспользующийся. Но если Вы сумеете доказать в суде, что собственник нежилого помещения пользуется жилым подъездом как основным входом и через него каждый день проходят толпы людей, то суд может обязать собственника неж. пом-я ликвидировать этот проход. Также, если в вашем регионе для обустройства отдельного входа необходимо согласие собственников примыкающих помещений, то на этапе соглосования Вы можете поинтересоваться, а будет ли закрыт проход через жилой подъезд и если нет, то не подписывать согласительный документ. Если же собственник начнет свою деятельность без обустройства отдельного входа, значит он в прямую нарушил закон (нарушений много). Жалуйтесь и он устанет платить штрафы и давать взятки.

[Lumina]

С уважаемым Alexxxxqqqq, не согласна .
Перевод из жилого в нежилое, и получение (неполучение) уведомления о переводе тут совершенно не при чем.
В соответвии с ст. 17 ЖК РФ «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение»
Комментарий:
Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса) может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц, но только в том случае, если данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Однако жилое помещение, указанное в качестве юридического адреса, вполне может использоваться, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты используют жилое помещение.
Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.
Резюме:
Доказать что он мешает именно своей предпринимательской деятельностью будет весьма и весьма сложно, помните правила проживания в многоквартирном доме? Не шуметь с 23 до 07 часов и тп. А вот приглашать толпы гостей каждый день запрета нет.

И по теме: на Ваши запросы я думаю ответят так же.
Как решение предложите Вашему дорогому соседу-бизнесмену со временем выкупить квартиру, или продайте под офис сами, ведь на первом этаже жить экономически и морально невыгодно. Моя знакомая в г. Ростов-на-Дону поступила именно так в похожей ситуации, приобрела взамен квартиру большей площади, в соседнем квартале на третьем этаже, и еще на ремонт и мебель осталось.

[REKRUT]

Я тоже читал эту ст. 17 ЖК РФ. И что же получается, если он переведёт жилое помещение в нежилое то обязан делать отдельный вход, но по ст. 17 ЖК РФ он может и не переводить помещение в нежилое и тогда его нельзя заставить делать отдельный вход и никак не подкопаться?
Я не "зловредная соседка-бабуся" и всю жизнь живу на первом этаже и мне больше это нравится чем другие этажи, но в нашем случае плохо будет не только мне, а пострадают все жители нашего подъезда. Опишу ситуацию. Дело в том что наш дом расположен около того места где постоянно устраивают массовые городские гулянья, кроме того у нашего дома большая открытая всем взорам площадка со скамейками и столиками и на этой площадке гуляет народ днем и ночью в любую погоду. Пиво подносят ящиками и бутылями. Как вы думаете, куда весь народ потом бежит когда приспичит? Это может быть у вас в подъезде чуток нассано у мусоропровода, а в нашем подъезде, пока не было домофонной железной входной двери так моча просто текла рекой с самого верхнего этажа и до первого. Это трудно представить, но именно не лужа, а поток мочи... Так что не я один, а все мои соседи с ужасом ожидают начала деятельности нового соседа (пока там еще идёт ремонт).
А боятся нам есть чего, в соседнем доме тоже на первом этаже одного из подъездов находится предприятие по ремонту кассовых аппаратов и несмотря на то что дверь подъезда железная да с магнитным замком, да с домофоном, но попасть в подъезд очень просто, на двери висит объявление, что, мол, если вы идёте в эту мастерскую то код такой-то. Набираешь заветные циферки и тебе открывают даже не спрашивая, туда ты идёшь или нет, да хоть бы и спросили, можно же и соврать, никто не погонится догонять-выгонять. И что толку от этой закрытой двери если по подъезду валяются шприцы и дерьмо... Вот это ожидает и наш подъезд... Что делать??? Какой выход?
Получается что всем жителям нашего подъезда надо искать другое жильё?

Добавлено через 6 минут
Хочу еще добавить, что раньше, когда еще не было железной двери то в дни массовых гуляний я с другими жителями нашего подъезда устраивал дежурство по допуску в подъезд посторонних и дело доходило до драк. Я не хочу чтоб это повторилось!!! Тем более что не будешь же постоянно дежурить у подъезда... А искать другое место жительства это конечно один из способов, но только как крайняя мера...

[Lumina]

Очень сочувствую... но причина ваших неудобств как ни крути не в том что один из собственников использует (намеревается) свою квартиру как офис, а в наличии етой самой площадки для гуляний, ведь лужи были и до того как возник рассматриваемый вопрос.
Попробуйте мирно пообщаться с бизнесменом, и обсудить общую проблему вместе.
Ведь ему скорее всего не сильно то интересно приглашать через загаженый подъезд клиентов, а помочь как то может быть и согласиться, это общая проблема.
ТСЖ у вас в доме есть?

Проблема ясна, нужно искать варианты ее устранения. Например нанять на общие средства консьержку или предложить управе площадку закатать асфальтом и сделать там платную стоянку и т.п.

Цитата: А искать другое место жительства это конечно один из способов, но только как крайняя мера...

это просто один из вариантов, и его нужно тоже рассматривать.
Кстати мы ушли от темы... в виду "открывшихся обстоятельств"

[REKRUT]

Цитата: Сообщение от Lumina .... ведь лужи были и до того как возник рассматриваемый вопрос. ... Попробуйте мирно пообщаться с бизнесменом, и обсудить общую проблему вместе..... ТСЖ у вас в доме есть?

Хе, лужи были раньше, но как поставили дверь с домофоном то вот уже чуть более года как мы жили спокойно и уже начали постепенно забывать как воняет зассаный подъезд. Но если будет коммерческое предприятие в подъезде то в подъезд будут заходить все кому это захочется и мы опять вспомним про вонь и грязь. ТСЖ нет и вероятно будет нескоро так как пока не видно положительных примеров в нашем городе, площадку городская администрация не уберёт 100%, с коммерсантом-соседом я пытался поговорить, но ему плевать на всё, главное для него это не тратиться на строительство отдельного входа и не бегать по конторам для оформления этого строительства. Т.е. для него эта статья №17 п.2 ЖК РФ просто спасение и повод не делать отдельный вход. Похоже ему плевать и на то что клиенты будут ходить через вонючий подъезд, хотя, может он просто еще не представляет до каких пределов подъезд будет загажен (точнее, беспредельно), так как такого он точно еще не видел...
А тема у меня всё та же, как можно будет заставить этого коммерсанта сделать отдельный вход в свою недвижимость. Жилое или нежилое помещение у него будет, это мне без разницы.
Я уж подумываю самому себе сделать отдельный вход в свою квартиру и не ходить через подъезд.... Хорошо что на первом этаже живу.... Только вот дороговато это будет... Может если не делать капитальный из бетона или кирпича, а сделать из металла лесенку, то может не надо будет на это строительство разрешение в архитектуре брать?

[Lumina]

Цитата: Может если не делать капитальный из бетона или кирпича, а сделать из металла лесенку, то может не надо будет на это строительство разрешение в архитектуре брать?

1. Вам понадобиться разрешение на перепланировку и реконструкцию.
2. Согласование с архитектурой (изменение архитектурного облика здания)
3. Если наружные стены несущие, тогда читаем

Цитата: ГрК РФ Статья 51. Выдача разрешений на строительство 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей…. ......объекты "дачной амнистии" перечислены и т.п.…….. 7. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. 8. К заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий 1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе за исключением…. ....тут тоже, "дачники", малоэтажные блочные дома, индивидуальные застройщики, гаражи….. 3. Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее - типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

[REKRUT]

Ладно, лесенку я себе делать пока не буду, это просто предположение, а вот как заставить соседа сделать отдельный вход? В ст. 17 ЖК РФ сказано что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Он собирается открыть в этой квартире контору где будут сидеть бухгалтера и другие сотрудники. Является ли это производством или надо это слово понимать буквально?
Чем можно апеллировать чтоб заставить соседа сделать отдельный вход?

Добавлено через 4 минуты
Ведь хоть он и не перевёл помещение в нежилое но фактически оно нежилое, там будут кабинеты для сотрудников и не будет никаких предметов для жилья, так сказать. Т.е. не будет кровати, не будут шкафов с одеждой, не будет (наверное) посуды и продуктов, если только сотрудники не сделают там себе место для обедов. Можно ли тогда будет подать в суд что это помещение утратило статус жилого и потому подлежит переводу в нежилое?

[Mishelll]

кому интересно и касается
Решение Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 № рп-2004 о правах совладельцев на вспомогательные помещения многоквартирных домов (выписка)
1.1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.д.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.
1.2. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.
1.3. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устроение мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.) решается согласно законам Украины, которые определяют правовой режим собственности.

[REKRUT]

Украина это предусмотрела, а вот в законодательстве России, однако, подобного нет... Я не видел... Или есть?

[thankyou]

Цитата: Сообщение от REKRUT и обязан ли он замуровать выход на общую лестничную площадку из нежилого помещения? Т.е. раз нельзя использовать лестничную площадку то значит надо совсем убрать дверь на площадку. А то этот буржуй говорит что дверь хоть как оставит, даже если и будет отдельный вход, мол, это будет его пожарный выход.

Как сказал знакомый пожарник, ОБЯЗАН заделать выход в подъезд и таким образом полностью изолировать помещение от жилого фонда. А запасной выход по их нормам - только для помещений свыше (500-1000? где-то так) кв. метров. То есть, для старой двери = заделает. И позвоните в областную "пожарку". А лучше все вопросы им, и письменно.