Заключаем договор аренды помещения

[STARGAZER666]

Привет!
Вопрос конкретно знающим и столкнувшимся с проблемой при аренде помещения.
Какие документы должен предоставить, а конкретно обязан предоставить арендодатель арендатору на законных основаниях при заключении договора аренды помещения. Если можно укажите пожалуйста ссылку на законодательство...

[Dink]

Арендодатель со своей стороны может предоставить подтверждение права собственности на данное помещение.

[STARGAZER666]

Арендодатель со своей стороны может предоставить подтверждение права собственности на данное помещение Может или обязан?

[Dink]

Если это коммерческое промещение, то договор аренды и документы на право собственности арендодателя может потребовать банк (из личной практики). Для себя же тоже спокойно, вдруг прийдут завтра ребята и заявят, что они истенные владельцы данной территории и с тобой никаких договорных отношений не имеют и попросят вон. А если арендодатель не хочет идти на встречу, то следует задуматься а стоит ли с ним тогда иметь вообще какие либо отнощения.

[STARGAZER666]

Если это коммерческое промещение, то договор аренды и документы на право собственности арендодателя может потребовать банк (из личной практики). Для себя же тоже спокойно, вдруг прийдут завтра ребята и заявят, что они истенные владельцы данной территории и с тобой никаких договорных отношений не имеют и попросят вон. А если арендодатель не хочет идти на встречу, то следует задуматься а стоит ли с ним тогда иметь вообще какие либо отнощения. А где же всё таки в законе прописано что он обязан предоставить в качестве подтверждения???

[Orkool]

А где же всё таки в законе прописано что он обязан предоставить в качестве подтверждения???

Хотя бы:
Гражданский кодекс РФ
Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
И далее по тексту кодекса


По хорошему, арендодатель должен предоставить:
1) подтверждение права на сдачу в аренду (свидетельство о праве собственности, договор аренды с правом сдачи в субаренду)
2) документы о технических характеристиках объекта (документы БТИ, кадастровый паспорт)
3) учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ и др.)
4) подтверждение полномочий лица, подписывающего договор (доверенность, приказ о назначении, протокол)
5) собственно договор

[STARGAZER666]

Хотя бы: Гражданский кодекс РФ Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. И далее по тексту кодекса По хорошему, арендодатель должен предоставить: 1) подтверждение права на сдачу в аренду (свидетельство о праве собственности, договор аренды с правом сдачи в субаренду) 2) документы о технических характеристиках объекта (документы БТИ, кадастровый паспорт) 3) учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ и др.) 4) подтверждение полномочий лица, подписывающего договор (доверенность, приказ о назначении, протокол) 5) собственно договор А если договор был заключен, а документы были обещаны устно что мол в скором будущем предоставим, а когда начали требовать то они в отказ мол пошли вы, мы мол вам ничего не дадим. Каким путем мы можем вытрести с них эти документы не доводя дело до суда?

[ArgusSled]

Эрик,
В том случае, если арендодатель нарушает условия договора, обращайтесь в суд, если вопрос только в предоставлении документов, или же вы хотите признать договор аренды ничтожным, так же все вопросы через суд.
Ситуация "а если" может иметь большое количество вариантов, опишите точно, в чем проблема, надеюсь получите точные условия ее решения.

[boomyboomy]

Арендодатель ничего предоставлять не должен если это в договоре не прописано.
Однако всегда можно обратиться в суд и попытаться признать договор недействительным т.к. он заключен неуполномоченным лицом, если проиграете то в любом случае получите все необходимые докуметы т.к. в защиту ваш арендодатель притащит документы подтверждающие свое право на сдачу:hehe:. Если это не сделаете вы то это может сделать налоговая (если конечно вы ее чем нибудь сильно достанете).

[Lex]

Если договор на срок более года - все просто, регпалата за вас все проверит. А насчет свидетельства о гос.рег.права - лучше выписку на объект взять в той же регпалате.

[STARGAZER666]

А насчет свидетельства о гос.рег.права - лучше выписку на объект взять в той же регпалате.А нам дадут, ведь объект не наша собственность!

[Lex]

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.7)
Ну а также про оплату не забываем.:) Физлицо-100 руб, юрлицо-300 руб. + копия с квитанции или платежки.

[STARGAZER666]

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.7) Ну а также про оплату не забываем. Физлицо-100 руб, юрлицо-300 руб. + копия с квитанции или платежки. Если же в нашем случае окажется что право собственности принадлежит третему лицу, а не с кем у нас заключен договор или же вообще его нет можем мы через суд признать факт мошенничетва арендодателя?

[Lex]

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. (закон вступил в силу 30 января 1998 г.)
То есть если на объект ни чьих прав не зарегистрировано, то это еще не означает что он не собственник.

[thankyou]

Договор это документ о взаимных обязательствах сторон, на которые они согласны и подписались выполнять.

То есть, принадлежит или не принадлежит арендуемое помещение арендодателю - это уже вопрос второго плана. Например, оно может быть передано по краткосрочному нигде не регистрируемому договору между действительным владельцем и тем, кто сдал вам.

Может быть в аренде у государства (тогда это субаренда получается и договор должен быть оформлен трехсторонний).

А может так случиться, что реальный хозяин вступил в фактическое наследство (платит за него налоги и продолжает сдавать, только уже от своего имени, как наследник, кому захочет), но получит документы только через 6 месяцев после истечения срока давности.

То есть, есть варианты.

Ваша задача - разобраться в следующем. Нужно вам помещение с неадекватным арендодателем или нет. И какова у него тенденция. Если жесткий игнор, то лучше срочно съехать! Ничего хорошего не выйдет!

А зарегистрированного владельца действительно, устанавливаете через Регпалату, 100 рублей делов. Это совсем несложно.

Оплаченные деньги, и если даже безналом, при наличии у арендодателя документов, подтверждающих права распоряжения помещением, не вернете - услуга аренды была оказана.

[STARGAZER666]

Заключил я с ними договор аренды, сейчас вопрос встал на заключении договора аренды на новый год. Арендатор со своей стороны пропихивает договор на три месяца и поднял цену за аренду до небес. Как мне посадить этого куркуля на место??? Меня не устраивает договор аренды на три месяца, нужно минимум год. И на каком основании он поднял планку он не обосновывает. Может кто захочет поделиться советом из личного опыта - могу выложить сканы договора если нужно....

[thankyou]

Ты сам зашел в капкан, капкан медленно закрывается. Твои действия?

Арендодатель вправе поднимать цену до небес, нет запрета по закону.

Сваливать.

[STARGAZER666]

Арендодатель вправе поднимать цену до небес, нет запрета по закону А.я думаю все таки варианты есть
Согласно договора нас должны были уведомить за месяц о перезаключении договора, этого не случилось, значит автоматом пролонгировался по ГК старый, так же я в курсе что по ГК имею право там остатся на тех же условиях на тот же срок.

[thankyou]

Скажет, что было многократное устное уведомление при свидетелях (законно), или найдется письменное уведомление с похожей на вашу закорючкой - это для суда, до которого видимо, даже и не дойдёт.

Согласно ГК, собственник или его представитель вправе заключать и расторгать договоры по своему усмотрению в любой момент времени. С небольшими несущественными нюансами.

Срок окончания договора говорит именно о сроке его расторжения, если иное не предусмотрено самим договором.
Если в этом договоре указано явным образом, что он обязательно будет перезаключен, а значит продлен, это одно дело, а если это лишь возможная опция, но необязательная, то настаивать не на чем.

Практика показывает, что строптивый арендатор не просидит у такого хозяина и полугода.

Цену хозяин вправе пересматривать хоть каждый день, хозяин - барин, если иное не указано в договоре.

На практике, указывается обычно не более, скажем, 1 раза на не более 25% в год, и через месяц этим пунктом хозяин пользуется, то есть для арендатора это 125% ставки на ближайшие 11 меяцев при годовом договоре.

[STARGAZER666]

Скажет, что было многократное устное уведомление при свидетелях (законно), или найдется письменное уведомление с похожей на вашу закорючкой - это для суда, до которого видимо, даже и не дойдёт. Согласно ГК, собственник или его представитель вправе заключать и расторгать договоры по своему усмотрению в любой момент времени. С небольшими несущественными нюансами. Срок окончания договора говорит именно о сроке его расторжения, если иное не предусмотрено самим договором. Если в этом договоре указано явным образом, что он обязательно будет перезаключен, а значит продлен, это одно дело, а если это лишь возможная опция, но необязательная, то настаивать не на чем. Практика показывает, что строптивый арендатор не просидит у такого хозяина и полугода. Цену хозяин вправе пересматривать хоть каждый день, хозяин - барин, если иное не указано в договоре. На практике, указывается обычно не более, скажем, 1 раза на не более 25% в год, и через месяц этим пунктом хозяин пользуется, то есть для арендатора это 125% ставки на ближайшие 11 меяцев при годовом договоре. Что совсем нет вариантов, не верю, то что хозяин барин я и сам знаю, поэтому мне нужен существенный совет относительно моих прав, а не его

[Константинус]

Скажет, что было многократное устное уведомление при свидетелях (законно)Каких свидетелей? Свидетелей можно опорочить, как заинтересованных.
Срок окончания договора говорит именно о сроке его расторжения, если иное не предусмотрено самим договором. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). можно попробовать сослаться на неё (что Вы перезаключили договор без изменения условий именно по правилам ч.2).
Но в части цены, действительно, арендодатель может поднимать её, а Вы вправе не заключать такой договор, диспозитивность отношений, Вы же не можете продавца продуктов обязать снизить цену из-за того, что Вам это дорого, так ведь.
По поводу цены
Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Можно попробовать (если это имеет место быть) сослаться на ч.4 указанной статьи.
Меня не устраивает договор аренды на три месяца, нужно минимум год.Понудить к этому мы не можем.
Мало ли что арендатот хочет.
Что совсем нет вариантов, не верю, то что хозяин барин я и сам знаю, поэтому мне нужен существенный совет относительно моих прав, а не егоСамая главное Ваше право и возможность - не перезаключать такой (неустраивающий Вас) договор.

[STARGAZER666]

А что если я его пошлю далеко т.к. договор аренды по ГК автоматом пролонгировался на тех же условиях на тот же срок и буду оставаться осуществлять дальнейшую деятельность, а лучше даже скооперируюсь с арендаторами которые точно также собираються сделать и писменно оповестим т.к. договор первыми нарушили они, а не мы уведомив нас об изменениях только в этом уже наступившем году, а согласно договора любые изменения должны быть только в письменном виде и предупреждатьсядолжны за месяц.

[Константинус]

А что если я его пошлю далекоВы имеете ввиду в части повышения арендной платы?
Тогда ещё раз смотрим ч.2 ст. 621 ГК РФ:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
А ч.2 ст. 610, в свою очередь, говорит:
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Т.е получается, что если Вы входите с арендодателем в конфликт, то жить там на прежних условиях сможете не более 3-х месяцев.

[STARGAZER666]

Т.е получается, что если Вы входите с арендодателем в конфликт, то жить там на прежних условиях сможете не более 3-х месяцев посоветуйте, как бы Вы решили данный вопрос самый - оптимальный вариант--->

[Константинус]

посоветуйте, как бы Вы решили данный вопрос самый - оптимальный вариант--->Это зависит от ряда других вопросов.
Вам там очень нужно место? Тогда соглашайтесь, просто обратите внимание, что повысить арендную плату он может только раз в год, терпимо, хотя я в приницпе считаю договор аренды недвижимого имущества грабительским договором (уж больно цены ломят).
Если место некритично, то меняйте арендодателя; повторюсь, мы не можем понудить его выставлять такую цену, какую мы хотим, он - немонополист, есть другие арендодатели, а посему если цена не нравится - надо искать другого.

Но отсидеть ещё 3 месяца ничто не мешает. При чём прошу обратить внимание на это - 3 месяца со дня письменного Вас об этом уведомления, если он будет Вам звонить, или так, при очной встрече, говорить, мол, давай, вали через 3 месяца, Вы соглашайтесь (и устраивайте всё дело так, чтобы он не приходил к мысли о том, что надо это оформить, пару раз откажите в росписи на таом уведомлении, ссылаясь, что Вам некогда, авось и забудет про бумагу, и всё:)а потом, через 3месяца, когда Вы не съедете, ссылаясь на ч.2 ст. 610 ГК РФ, пусть в суд подаёт (если решится), и у Вас ещё 3 месяца будет:)
В общем так или иначе дайте понять ,что вы закон хорошо знаете, и выкручивать себе руки не дадите; арендодатели, как ГАИ-шники - сначала наглые, но стоит им на букву закона указать, как сразу теряются, и делают глупости.

[STARGAZER666]

что повысить арендную плату он может только раз в год а где это прописано?

[Константинус]

а где это прописано?Это написано в ч.3. ст. 614 ГК РФ (арендная плата):
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

[thankyou]

получается, что если Вы входите с арендодателем в конфликт, то жить там на прежних условиях сможете не более 3-х месяцев.

То, о чём я и говорил выше.

Добавлено через 1 минуту
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

В некторых цивилизованных странах это норма закона, обязательная в договоре, например, при аренде жилья - не более 4% каждый год вверх. Вот этого в наших законах и нет. Из-за этого-то у всех и проблемы.

Добавлено через 3 минуты
А что если я его пошлю далеко

А вот этого не советую.

Добавлено через 6 минут
и буду оставаться осуществлять дальнейшую деятельность

а вы бы такого арендатора оставили?

Я бы, на месте владельца,послал вам письмо заказное с указанием цели - извещение о расторжении договора, а потом затеял там "ремонт". И всё было бы цивилизованно и в рамках Закона.

Нет денег - сами сами знаете...

[Константинус]

а вы бы такого арендатора оставили?

Я бы, на месте владельца,послал вам письмо заказное с указанием цели - извещение о расторжении договора, а потом затеял там "ремонт". И всё было бы цивилизованно и в рамках Закона.

Нет денег - сами сами знаете...Мы ещё раз убеждаемся, что всё урегулировать законом нельзя, некоторая часть вопросов остаётся на совести сторон, и гражданское законодательство презюмирует добросовестность сторон.

[Николя 666]

и советую еще полностью описывать принимаемое помещение...

[Правша]

... просто обратите внимание, что повысить арендную плату он может только раз в год...

Скажите, если инфляция достигнет запредельно высоких показателей, как тогда можно регулировать стоимость арендной платы в интересах арендодателя?